房企“开学季”: 亮眼中报背后的新考验

在史上最长的一段楼市调控周期中,上市房企陆续发布2018年上半年业绩报告。从公告来看,在过往1—2年销售规模的高歌猛进下,主流房企大多能获得不俗的销售业绩,且行业平均利润率也有所提升。

不过,大公司亮眼的业绩并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。随着楼市调控的进一步深化,以及热点城市库存的消耗,市场的基本面已经发生变化。在此背景下,行业的竞争也日趋激烈,行业集中度的提升不可逆转。那些规模偏小、发展较慢的中小房企则面临着较大的经营困境。(黄锴)

楼市调控的持续深入,正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后,实力不足的中小房企被挡在门外,品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。

虽然近年来房企的销售规模普遍向好,但补库存的步伐一刻也未停歇。

根据Wind的数据,截至今年上半年,110家A股上市房企的存货为4.77万亿元,比上年末增长4300亿,增幅约为9%。与2016年末的水平相比,增幅约为28%。港股上市房企中,大部分企业的土地储备和库存规模也有所增加。

当然,这种增加主要出现在大中型房企中,部分小型企业的库存规模反而下滑,凸显出行业进一步分化的大势。

按照“低点时拿地、高点时卖房”的惯常逻辑,补库存行动的大规模展开,通常意味着市场已经进入下行周期。考虑到全国房地产销售规模连续两年创下历史新高,很难进一步增长,这一判断不无道理。

分析人士认为,此前的补库存行动恐怕仅仅是个开始。一方面,对规模的追求也在驱动房企补充库存;另一方面,热点城市的库存规模普遍下滑,地方政府推地的力度有望加大。因此,通过拿地、并购等方式进行补仓,仍将是房企下一步的重要动作。

“规模导向”驱动力强劲

A股的“存货”指标,既包括土地储备,也包括已开工和竣工未售部分,能够较为完整地反映房企的库存情况。

按照公告,今年上半年,万科的存货规模为6386亿元,比上年末增加405亿元;与2016年末相比,增加了1711亿元,增幅达到36%。

同期,绿地的存货规模为5106亿元,比上年末微降,但明显高于2016年末的水平。保利、华夏幸福、招商蛇口的存货分别为4846亿元、2441亿元和2073亿元,近两年均出现明显提升。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,房企的补库存节奏与销售规模密不可分。通常来讲,房企大都会将销售规模的一定比例用于拿地,从而保持业绩的持续性。如果企业想在规模上进行赶超,用于拿地的比例会更多。

他表示,近两年来,并购市场活跃,一些房企在并购市场大肆出手,也使得存货规模增加。

促成这种积极性的,是房地产业对规模的追求。易居克而瑞统计,截至目前,有超过六十家的房企提出了近一两年内实现千亿的计划,多为“第二梯队”的中型规模房企。这些企业也是此轮补库存的主力军,并将继续保持这种势头。

如新城控股在2016年末的存货规模为395亿元,到2017年末就增至764亿元,增幅接近100%。截至今年上半年,新城控股的存货规模再度跃升到1054亿元。

近两年销售复合增长率接近100%的旭辉,也在今年的中期业绩会上表示,“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”其底气在于,今年旭辉拥有2600亿元的可销售货值,截至上半年,旭辉的土储建面达到4040万平方米。

严跃进还指出,由于资金成本低,此前两年房企融来大笔资金,为拿地和并购提供了足够的“弹药”。

但值得注意的是,这种情况仅限于位于行业头部的大中型房企,部分小型房企的存货规模下降,显示出发展的后继乏力。在Wind统计的110家A股上市房企中,截至今年上半年,有45家房企的存货规模低于去年年末的水平,以中小企业为主。

在中期业绩发布会上,一些企业甚至已不再提及规模。如SOHO中国董事长潘石屹就表示,相比规模和利润,更在意“能够把我们的经验和市场管理的东西持续地发展下去”,“我们还在活着(的时候),更多的房地产公司就不存在了。”

地价平稳有助于“淘地”

今年以来,随着楼市调控政策的持续加码,房企的融资成本不断上升,资金渠道也被大大限制,用于攻城略地的“弹药”似乎并不充足。但在这个阶段,企业似乎迎来了补库存的另一个契机。

在近期的中期业绩会上,合景泰富集团主席孔健岷表示,现在是拿地的好时机,“因为现在拿地相对来讲比较划算,很多是底价成交。”合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳进一步补充道,“以前都是抢地,现在变成选地,特别是下半年到明年上半年,为我们选地提供了更多的机会、更多的方式。”

新城控股高级副总裁欧阳捷也认同这一观点,他表示,“现在正是淘好地的季节”。

这种论点的逻辑在于,楼市调控的持续深入,正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后,实力不足的中小房企被挡在门外,品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。

根据中原地产发布的数据,今年以来,土地市场流标流拍数量明显增多。前8月,一线城市经营性用地流标流拍13宗,去年同期只有4宗;二线城市土地流标流拍238宗,去年同期只有106宗。相比之下,流标流拍的土地宗数涨幅均超100%,“地王”已经许久不见于市场。

土地流标流拍数量的增加,固然有着出让条件苛刻等原因,但也侧面反映出房企的态度趋于理性,甚少再“一掷千金”。

值得注意的是,这种现象并不能证明土地市场趋于冷淡。欧阳捷认为,由于土地供应量规模较大,土地市场的整体交易仍然十分旺盛,上半年全国土地出让收入2.7万亿元,同比增长43%,只是高价地数量明显减少而已。

严跃进还认为,随着地方政府逐渐意识到库存不足,推地规模还将继续增加,并为企业提供更多的拿地选择。

8月中旬,中国人民银行武汉分行行长王玉玲撰文指出,“从湖北省79个市、县目前商品住房平均消化周期的情况看,已不存在去库存压力。2018年5月末,79个市、县中,低于12个月的城市有73个,高于12个月的只剩下6个,几乎都在偏远山区。”她还建议,货币化安置作为本轮去库存的一种手段,其任务已基本终结,应考虑适时退出。

此后的8月29日,长春发布通知,取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。这些措施反映出部分城市库存不足的现状。

作为昔日去库存“重镇”的呼和浩特,也于近日发文强调“全面停止去库存调控措施”。

多数分析人士认为,经过多年的去库存努力,很多城市的库存规模已经降至低位,未来“去库存”政策有望逐步退出。根据上海易居研究院的报告,截至2018年7月底,全国100个城市的新房库存去化周期仅为9.6个月,明显低于12-16个月的合理区间。

严跃进指出,未来,以加快推地为主的补库存措施或将逐步推进,这将成为房企补充库存的重要机遇。结合企业动力、市场环境等因素来看,未来补库存的进程还将持续。